规划容积率降至3以下,楼间距、车位配比趋高,住区舒适性发展
资讯
2024-01-27
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本文选取2020年-2023年长沙克而瑞产品测评力项目,通过容积率、楼间距、车位配比和建筑外立面四个维度的数据对比,研读长沙楼盘规划方面的升级与分化。
1
降容提质,城市整体居住舒适度提高
容积率降低
低容和高容产品占比走低, 市场向中容聚集
2020年-2023年长沙楼盘综合容积率从2.95降到2.41,呈现逐年下降的趋势。分产品来看,高端项目从3.07降至2.47,品质项目从2.91降至2.34,与整体走势趋同,均呈下行走势。
对比可发现,高端项目容积率大部分年份都高于品质项目,主要是限墅令下,高端项目以位于城市中心地段的大平层产品为主,容积率趋高。2022年长沙别墅市场迎来最后一波爆发,拿地较为久远的中海、金地等多个别墅项目集中入市拉低平均容积率,走势异动。
从分阶梯占比走势数据可以发现,高端项目2020年容积率集中在1-1.5低容和大于4以上高容,呈现两极分化的趋势。低容项目大都为为三环外别墅楼盘,高容则为核心板块大平层楼盘为主。21年之后,两级分化走势开始弥合,高端产品容积率开始聚集在1.5-3中等水平,低容和高容产品都逐步减少。
品质项目容积率走势则较为稳定,一直集中在2-3.5中容产品,但容积率整体呈现下降趋势,23年品质项目容积率基本都在3以下。
城市降容是大势所趋,市场转向,提高居住舒适品质是长沙新的居住发展方面。
楼间距增大
50米以上楼间距占比走高,40米以下产品退场
从近年走势来看,楼间距整体驱大化,通风和采光等都更佳。一方面是40米以下低楼间距产品基本退场,二方面是50米间距以上产品占比走高,23年达到8成。分类型产品走势趋同。
产品迭代
低密组合取代高低配,均衡舒适性项目销售亮眼
高层+别墅的高低配组合逐渐退出市场,别墅整体成交占比从往年的2%跌至23年的1%;低密产品主要以洋房/小高层的形态出现,其中洋房一直维持在2%左右的市占率,小高层占比走高,从2020年的13%提升至2022年之后的3成左右。
别墅+高层的组合,是以牺牲高层住区舒适度来提高别墅住区的舒适度,从而实现溢价。如高层产品会出现容积率升高,楼间距降低,公共活动空间减少,绿化率收缩等问题。而高层+洋房/小高的低密组合则能实现较为均衡性舒适的效果。
比较典型的是23年新入市的运达会展湾项目,项目定位高端改善项目,容积率1.9,低于市场平均值。项目一期为9层洋房和18层小高,二期为高层产品,属于低密组合产品。3月首开推出全装修住宅348套,认筹客户472组,去化率75%,当天成交总额13亿元,重现长沙楼市摇号盛况,掀起长沙高端改善市场的现象级热销。
(运达会展湾销售现场实景图和项目效果图)
2
车位配比升高,高车位比成高端人居需求标配
整体市场车位配比是呈现上升趋势的,从2020年的1.09升至2023年的1.20,近2年一直稳定维持在1.20。
分产品来看,2022年改善大平层集中入市,拉升高端项目直接达到1.36配比的峰值水平,23年从高位略有回落主因是今年上半年高端项目入市速度有所放缓。品质项目从1.06升至1.13,基本呈现逐年微小幅度上涨的趋势。
随着高净值人群对汽车出行的依赖程度与日俱增,车位配比的在高端项目中已经成为体现人居品质的重要一环。以一梯队高端项目中海阅湘台为例,项目车位配比高达1.5,远高于配建要求的1.1辆/户,也高于22年高端项目的峰值水平,是除别墅产品外,车位配比最高的项目之一。
(中海阅湘台项目公区效果图)
3
现代立面风格为主,公建化外立面占比走高
长沙市场楼盘外立面以现代风格为主,并且占比持续增大,截至2023年占比高达77%。其次为新中式外立面,但是占比略有下降,2023年市占率约15%。近年新亚洲和新古典风格慢慢消失,新型公建化外立面开始占据市场。
从用材用料来看,真石漆为主要用料,占比一直在4成以上,其次排序为涂料、石材和铝板。近年前三者的走势呈现下降趋势,铝板占比逐渐上升,主要受高端改善产品占比升高所致,其更多采用铝板材质。
长沙22年进入高端改善市场爆发期,这也对项目外立面提出了更高的要求,例如公建化外立面开始逐步占据市场份额。公建化外立面以玻璃幕墙+铝板为主要材质,更注重艺术性和与自然的融合性,其中较为典型的是临江高端项目绿城凤起麓鸣。项目采用曲面转角的全玻璃幕墙,辅以金镶玉高级工艺美感,全落地窗设计,实现转角270°开阔视野,打破居住与外部空间的边界,创新融入新一代无界美学理念。
(绿城凤起麓鸣外立面效果图)
小结:低端有保障、中端有供应、高端有市场长沙房地产多体系供应步入良性循环。一方面是城市整体提质降容,提高中低端住区舒适度;另一方面,到高端层面,通过外立面,车库等多方面进行优化和升级,进一步提升品质感以及满足更高层次人居需求。
来源/克而瑞湖南
文章/曾婷婷
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本文选取2020年-2023年长沙克而瑞产品测评力项目,通过容积率、楼间距、车位配比和建筑外立面四个维度的数据对比,研读长沙楼盘规划方面的升级与分化。
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降容提质,城市整体居住舒适度提高
容积率降低
低容和高容产品占比走低, 市场向中容聚集
2020年-2023年长沙楼盘综合容积率从2.95降到2.41,呈现逐年下降的趋势。分产品来看,高端项目从3.07降至2.47,品质项目从2.91降至2.34,与整体走势趋同,均呈下行走势。
对比可发现,高端项目容积率大部分年份都高于品质项目,主要是限墅令下,高端项目以位于城市中心地段的大平层产品为主,容积率趋高。2022年长沙别墅市场迎来最后一波爆发,拿地较为久远的中海、金地等多个别墅项目集中入市拉低平均容积率,走势异动。
从分阶梯占比走势数据可以发现,高端项目2020年容积率集中在1-1.5低容和大于4以上高容,呈现两极分化的趋势。低容项目大都为为三环外别墅楼盘,高容则为核心板块大平层楼盘为主。21年之后,两级分化走势开始弥合,高端产品容积率开始聚集在1.5-3中等水平,低容和高容产品都逐步减少。
品质项目容积率走势则较为稳定,一直集中在2-3.5中容产品,但容积率整体呈现下降趋势,23年品质项目容积率基本都在3以下。
城市降容是大势所趋,市场转向,提高居住舒适品质是长沙新的居住发展方面。
楼间距增大
50米以上楼间距占比走高,40米以下产品退场
从近年走势来看,楼间距整体驱大化,通风和采光等都更佳。一方面是40米以下低楼间距产品基本退场,二方面是50米间距以上产品占比走高,23年达到8成。分类型产品走势趋同。
产品迭代
低密组合取代高低配,均衡舒适性项目销售亮眼
高层+别墅的高低配组合逐渐退出市场,别墅整体成交占比从往年的2%跌至23年的1%;低密产品主要以洋房/小高层的形态出现,其中洋房一直维持在2%左右的市占率,小高层占比走高,从2020年的13%提升至2022年之后的3成左右。
别墅+高层的组合,是以牺牲高层住区舒适度来提高别墅住区的舒适度,从而实现溢价。如高层产品会出现容积率升高,楼间距降低,公共活动空间减少,绿化率收缩等问题。而高层+洋房/小高的低密组合则能实现较为均衡性舒适的效果。
比较典型的是23年新入市的运达会展湾项目,项目定位高端改善项目,容积率1.9,低于市场平均值。项目一期为9层洋房和18层小高,二期为高层产品,属于低密组合产品。3月首开推出全装修住宅348套,认筹客户472组,去化率75%,当天成交总额13亿元,重现长沙楼市摇号盛况,掀起长沙高端改善市场的现象级热销。
(运达会展湾销售现场实景图和项目效果图)
2
车位配比升高,高车位比成高端人居需求标配
整体市场车位配比是呈现上升趋势的,从2020年的1.09升至2023年的1.20,近2年一直稳定维持在1.20。
分产品来看,2022年改善大平层集中入市,拉升高端项目直接达到1.36配比的峰值水平,23年从高位略有回落主因是今年上半年高端项目入市速度有所放缓。品质项目从1.06升至1.13,基本呈现逐年微小幅度上涨的趋势。
随着高净值人群对汽车出行的依赖程度与日俱增,车位配比的在高端项目中已经成为体现人居品质的重要一环。以一梯队高端项目中海阅湘台为例,项目车位配比高达1.5,远高于配建要求的1.1辆/户,也高于22年高端项目的峰值水平,是除别墅产品外,车位配比最高的项目之一。
(中海阅湘台项目公区效果图)
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现代立面风格为主,公建化外立面占比走高
长沙市场楼盘外立面以现代风格为主,并且占比持续增大,截至2023年占比高达77%。其次为新中式外立面,但是占比略有下降,2023年市占率约15%。近年新亚洲和新古典风格慢慢消失,新型公建化外立面开始占据市场。
从用材用料来看,真石漆为主要用料,占比一直在4成以上,其次排序为涂料、石材和铝板。近年前三者的走势呈现下降趋势,铝板占比逐渐上升,主要受高端改善产品占比升高所致,其更多采用铝板材质。
长沙22年进入高端改善市场爆发期,这也对项目外立面提出了更高的要求,例如公建化外立面开始逐步占据市场份额。公建化外立面以玻璃幕墙+铝板为主要材质,更注重艺术性和与自然的融合性,其中较为典型的是临江高端项目绿城凤起麓鸣。项目采用曲面转角的全玻璃幕墙,辅以金镶玉高级工艺美感,全落地窗设计,实现转角270°开阔视野,打破居住与外部空间的边界,创新融入新一代无界美学理念。
(绿城凤起麓鸣外立面效果图)
小结:低端有保障、中端有供应、高端有市场长沙房地产多体系供应步入良性循环。一方面是城市整体提质降容,提高中低端住区舒适度;另一方面,到高端层面,通过外立面,车库等多方面进行优化和升级,进一步提升品质感以及满足更高层次人居需求。
来源/克而瑞湖南
文章/曾婷婷
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